中东局势又起风云！当地时间 6 月 13 日凌晨，以色列以 “崛起的雄狮” 为代号，出动超 200 架战机，投下 330 多枚弹药，对伊朗核设施、军事指挥中枢等关键目标发起大规模袭击。此次行动致使伊朗多名军事高官和核科学家丧生，地区局势瞬间紧绷。作为深耕迪拜房地产市场的专业团队，银时房产近期收到大量客户咨询：这场冲突将对迪拜楼市产生哪些实质性影响？本文将从资金流动、产业联动、政策博弈等多维视角，结合最新市场数据与历史案例，为您展开深度剖析。

一、资金避险效应：中东资本 “涌入潮” 的历史镜像与当前特征

（一）地缘冲突下的资本流动规律

每当中东地区出现重大地缘冲突，迪拜房地产市场往往成为区域资本的 “安全垫”。追溯历史，2011 年叙利亚内战爆发后，迪拜国际城（International City）等外籍人士聚居区的公寓租金年涨幅达 18%，部分业主一次性收到 3 年预付租金；2019 年沙特阿美石油设施遇袭期间，迪拜码头（Dubai Marina）的高端公寓询盘量周增 42%，其中来自沙特、科威特的咨询占比超 60%。据迪拜土地局（DLD）2023 年年度报告显示，在地区冲突高发期，迪拜房地产市场的外资流入占比可达全年总量的 35%-40%，远高于和平时期的 22% 平均水平。

（二）当前资金流向的结构性特征

• 高端住宅市场首当其冲：参考莱坊（Knight Frank）2024 年 Q1 报告，迪拜棕榈岛（Palm Jumeirah）的别墅均价已达 850 万美元 / 套，较 2023 年同期上涨 27%。此次冲突后，银时房产监测到朱美拉高尔夫庄园（Jumeirah Golf Estates）的独栋别墅咨询量在 48 小时内激增 3 倍，其中来自伊朗周边国家的投资者占比达 45%，且多倾向于全款购房。
• 商业地产潜藏机会：迪拜南城（Dubai South）的物流仓储物业空置率已从 2023 年的 12% 降至当前的 5.8%，租金年涨幅达 15%。仲量联行（JLL）分析指出，若伊朗贸易通道受限，迪拜将承接约 20%-30% 的中东转口贸易需求，预计 2025 年前物流地产投资将增长 40 亿迪拉姆（约合 77 亿人民币）。
• 另类资产受关注：如迪拜医疗城（Dubai Healthcare City）的医疗办公物业、迪拜硅谷（Dubai Silicon Oasis）的科技园区厂房等，这类抗周期资产在冲突期间的咨询量环比增长 22%，年化租金回报率稳定在 6.5%-8% 之间。

（三）与 2019 年的差异：加密货币与家族办公室的新变量

相较于 2019 年，当前资本流入呈现两大新特征：一是加密货币资产占比提升，据迪拜金融服务管理局（DFSA）数据，2024 年通过数字货币投资迪拜房产的交易占比达 12%，较 2019 年的 3% 显著提升；二是家族办公室（Family Office）主导的整栋收购增多，2024 年上半年已完成 5 笔超 1 亿美元的写字楼整购交易，其中 3 笔来自中东家族基金，这与 2019 年以个人投资者为主的结构形成鲜明对比。

二、旅游业传导链：从航班锐减到民宿退订的蝴蝶效应

（一）航空业冲击的直接影响

以色列空袭伊朗后，多家国际航空公司已调整中东航线：阿联酋航空（Emirates）宣布暂停飞往德黑兰的航班，卡塔尔航空（Qatar Airways）将迪拜至巴格达的航班频次从每日 3 班减至 1 班。据迪拜机场（DXB）数据，冲突发生后 48 小时内，中东地区往返迪拜的航班预订量下降 18%，其中伊朗、伊拉克、黎巴嫩等国的降幅达 35% 以上。

（二）旅游地产的分层反应

• 酒店式公寓：租金预警初现
  迪拜市中心（Downtown Dubai）的酒店式公寓平均入住率已从 6 月上旬的 82% 降至目前的 71%，其中短期（1-7 天）预订取消率达 25%。银时房产调研显示，商务旅客占比高的 Address Boulevard 酒店，其 1 卧室公寓的周租金已从 2500 迪拉姆（约 4800 人民币）降至 2200 迪拉姆，降幅 12%。
• 度假别墅：长租需求暗流涌动
  与酒店式公寓不同，棕榈岛和迪拜山庄（Dubai Hills Estate）的度假别墅出现 “短租转长租” 趋势。部分业主将原本按周出租的别墅调整为 1 年租期，租金报价较旺季下降 15%-20%，但因租期稳定，反而吸引了部分因局势滞留迪拜的外籍家庭。例如银时房产代理的某棕榈岛 5 卧室别墅，已以每月 2.8 万迪拉姆（约 5.4 万人民币）租出，较旺季周租价格低 30%，但年租金收益反而增加 12%。
• 文旅综合体：体验类项目承压
  迪拜乐园及度假村（Dubai Parks and Resorts）的单日客流量较冲突前下降 15%，其中 Motiongate 影城和宝莱坞公园的跌幅达 20%。与之相对应，迪拜 Mall 等生活类综合体的客流量仅下降 5%，显示本地消费韧性仍在。

（三）历史对比：超越疫情的结构性影响

2020 年疫情期间，迪拜旅游地产的冲击呈现 “全面性下跌”，而此次冲突的影响更具结构性：

 

• 客源结构差异：疫情导致全球游客清零，此次主要影响中东本地及周边国家游客（占迪拜游客总量的 28%）；
• 需求韧性不同：商务旅行需求在冲突期间仅下降 10%（疫情时下降 80%），因迪拜作为中东商业枢纽的不可替代性；
• 政策应对速度：迪拜旅游局（DTCM）已迅速推出 “商务安全包”，为企业客户提供签证加急、安全保障等服务，这在 2020 年疫情初期是缺失的。

三、长期格局重塑：从贸易重构到政策博弈的深层变革

（一）贸易枢纽地位的强化机遇

若伊朗面临更严厉的国际制裁，迪拜作为中东自由港的优势将进一步凸显。2018 年美国对伊朗实施全面制裁期间，迪拜杰贝阿里港（Jebel Ali Port）的集装箱吞吐量同比增长 9.2%，其中转口贸易占比从 38% 升至 45%。当前，迪拜已建成中东最大的自贸区 —— 迪拜南部自贸区（Dubai South Free Zone），其仓储设施面积达 1200 万平方米，较 2018 年增长 3 倍。银时房产预计，若伊朗贸易通道受限，迪拜将新增约 50 亿迪拉姆（约 96 亿人民币）的商业地产投资需求，主要集中在：

 

• 杰贝阿里自贸区的保税仓库；
• 迪拜物流走廊（Dubai Logistics Corridor）的冷链物流中心；
• 迪拜世贸中心（DWTC）周边的展览办公综合体。

（二）政策工具箱的应对策略

迪拜政府已启动多维度政策响应：

 

1. 签证政策松绑：将 “黄金签证” 的投资门槛从 1000 万迪拉姆降至 750 万迪拉姆，并新增 “2 年可续签商务签证”，允许持签者在迪拜开展贸易活动；
2. 资金流动便利：迪拜金融中心（DIFC）推出 “冲突时期资本保障计划”，为外资提供 100% 本金担保（期限 3 年），这是 2019 年未曾有过的政策创新；
3. 基建加速落地：迪拜地铁 5 号线（连接迪拜南城与市中心）宣布提前 6 个月通车，预计 2025 年 Q1 运营，此举将提升南城物流地产的可达性。

（三）人口结构与住房需求的深层变化

• 高技能人才流入：迪拜商会（Dubai Chamber）数据显示，2024 年 1-5 月，来自伊朗、伊拉克等国的专业人才签证申请量同比增长 35%，其中科技、金融领域人才占比达 62%。这类人群主要聚集在迪拜互联网城（Internet City）和迪拜国际金融中心（DIFC）周边，推动该区域 1-2 卧室公寓租金年涨幅达 18%。
• 家庭型居住需求：因局势动荡，中东多国富裕家庭出现 “举家迁移” 现象。银时房产近期成交案例中，3-4 卧室别墅的买家占比从平时的 30% 升至 45%，其中来自沙特、科威特的家庭买家增长显著，且多选择配备安保系统的封闭式社区（如迪拜山庄、阿联酋山）。

四、银时观察：投资者的应对策略与机会窗口

（一）短期操作建议

• 高端住宅：关注急售房源
  冲突初期可能出现部分投资者恐慌性抛售，银时房产已建立 “冲突特惠房源库”，目前收录棕榈岛、迪拜码头等区域 10 套急售别墅，均价较市场价低 10%-15%，适合现金充裕的投资者捡漏。
• 商业地产：锁定预租协议
  对于物流仓储、写字楼等物业，建议与开发商签订 “租金阶梯协议”，即前 2 年按当前租金水平签约，第 3 年起根据实际贸易量调整，此举可降低初期成本并分享未来增长红利。

（二）中长期布局方向

• 医疗教育地产：迪拜医疗城 2 期项目（2026 年完工）规划新增 50 万平方米医疗办公空间，目前预售价格较周边住宅低 30%，但租金回报率可达 7%-8%，适合长线持有；
• 绿色建筑：迪拜 2040 城市规划要求 2030 年前所有新建建筑需达绿色认证，当前可持续建筑的租金溢价已达 15%，如迪拜硅谷的 “太阳能社区” 项目，其公寓售价较普通项目高 20%，但去化速度快 30%。

（三）风险预警提示

• 汇率波动：以色列空袭后，美元对迪拉姆汇率已从 3.67 升至 3.69，若冲突持续，可能突破 3.70 关口，建议外资购房者通过对冲工具锁定汇率；
• 政策合规：投资商业地产需特别注意迪拜自贸区的 “实益拥有权” 规定，2024 年新政策要求外资企业需在迪拜本地雇佣至少 5 名全职员工，否则可能影响签证和税收优惠。